Come aprire un'attività di unità di stoccaggio in affitto

Il self-storage è un settore enorme e in crescita, con quasi 32,7 miliardi di dollari di ricavi per il 2016 e si stima che crescerà del 3,5% all'anno fino al 2021. Esistono diversi modi per avviare un'attività del genere, dalla collaborazione con partner di investimento azionario di alto livello a un'operazione individuale a basso budget che opera con pochi soldi. Le informazioni qui si concentrano sull'approccio a basso budget e la chiave di questo approccio è fare uno studio di fattibilità per localizzare un edificio in un'area in cui puoi essere redditizio.

Di cosa hai veramente bisogno?

Per cominciare, supponi che non costruirai la struttura di stoccaggio in affitto perché ciò aggiunge immediatamente centinaia di migliaia di dollari ai costi di avvio. Quindi, che tipo di struttura esistente dovresti cercare? Hai bisogno di una struttura di stoccaggio che sia affittabile a un numero sufficiente di clienti per realizzare un profitto al tasso di noleggio che i clienti sono disposti a pagare.

Questo suona sorprendentemente ovvio, ma il settore ha avuto una serie di fallimenti perché gli imprenditori nuovi al business del self-storage non sono riusciti a fare la ricerca che avrebbe detto loro che il loro piano aziendale non poteva essere eseguito, a volte perché il self-storage locale il mercato dello storage era saturo o perché i costi di avvio e di esercizio erano superiori a quelli che i tassi di self storage del mercato locale avrebbero sostenuto. Spesso questi guasti erano la conseguenza di entrambi i fattori: quando ci si avvicina al punto di saturazione per i canoni di locazione, i proprietari abbassano le loro tariffe. Per evitare questo tipo di errore, è necessario fare delle ricerche, iniziando dalla domanda dell'impianto di stoccaggio.

Domanda e tariffe per strutture di stoccaggio in affitto

Se hai fondi sufficienti, assumere un consulente di fattibilità risolve molti problemi per te. Quando non te lo puoi permettere, fai lo studio di fattibilità da solo, iniziando con la valutazione delle richieste del mercato in diverse aree del mercato locale ad alto traffico dove le normative urbanistiche consentono le attività di stoccaggio autonomo. Due domande critiche a cui devi rispondere - e spesso puoi farli chattare con un dipendente in loco - sono:

  • Qual è il tasso medio di occupazione? Stai cercando un'area locale con un tasso di occupazione del 90% o superiore.
  • Qual è la tariffa corrente per piede quadrato?

Puoi realizzare un profitto?

Armati di risposte a queste domande, sei pronto a cercare edifici a prezzi accessibili da affittare. Ogni edificio avrà costi di conversazione diversi, che dovrai tenere in considerazione. Un esempio lo rende chiaro:

Hai scoperto un'area qualificante (traffico elevato, occupazione del 90% o superiore) in cui la tariffa corrente è di circa $ 200 al mese per una struttura di 10 piedi per 10 o $ 2 al mese per piede quadrato. Supponiamo di aver trovato un edificio disponibile per la locazione che offre 10.000 piedi quadrati per $ 6.500 al mese, ovvero $ 0,65 per piede quadrato. A prima vista, sembrerebbe che tu possa realizzare un profitto con questo edificio, ma devi anche prendere in considerazione alcune altre cose:

  • Spazio che non puoi affittare. Ogni attività di self-storage in un edificio a più piani esistente dedica una certa quantità di spazio al proprio ufficio commerciale, agli ascensori e ai corridoi.

  • Costi di conversione
  • Capitale operativo

Una struttura di tre piani di 10.000 piedi quadrati potrebbe richiedere circa il 30 percento dello spazio dedicato a uffici, ascensori e corridoi, il che lascia 7.000 piedi quadrati di spazio affittabile. In questo esempio, il costo effettivo per piede quadrato di spazio affittabile è di $ 6500 diviso per 7.000 o circa $ 0,93 per piede quadrato.

Se il tasso di occupazione per l'auto-stoccaggio nell'area di questo edificio è del 92%, è necessario tenerne conto. Ciò significa che i 7.000 piedi quadrati di spazio di archiviazione disponibile della tua struttura genereranno entrate solo per il 92 percento delle volte. Inoltre, ci sono altri costi da considerare.

Qual è il profitto netto?

L'utile netto è ciò che rimane dopo che tutte le spese della struttura sono state soddisfatte.

Ogni struttura ha un costo di conversione. Supponendo che prenderai in prestito i fondi per sostenere la conversazione sull'edificio, dovrai prendere in considerazione i pagamenti mensili di quel prestito. Inoltre, anticipare alcuni dati del settore: importante tra questi è la pratica diffusa di dare ai potenziali inquilini i primi da uno a tre mesi gratuiti in cambio della firma di un contratto di locazione di un anno.

Prendi in considerazione i costi di pubblicità e promozione e l'inevitabile sottoperformance della tua struttura mentre sale da zero all'eventuale tasso di occupazione del 92% che ti aspetti di raggiungere. Avrai bisogno di un capitale iniziale sufficiente per sopravvivere a questo periodo iniziale, che potrebbe richiedere fino a sei mesi.

Ovviamente, qualsiasi attività commerciale richiede una licenza commerciale e tutti i permessi locali richiesti. Vai al sito web del segretario di stato per il tuo stato per iniziare registrando il nome scelto e la tua entità aziendale. Rivolgiti a un avvocato per decidere quale entità commerciale è giusta per te: auto-proprietà, società a responsabilità limitata o società. Acquisisci un numero di identificazione fiscale sul sito web dell'IRS. Hai bisogno di tutte queste informazioni prima di poter aprire un conto bancario aziendale o richiedere un finanziamento.